滞納家賃の時効

一般債権の時効は10年だそうですが、毎月払いの家賃の場合、「定期給付債権」に該当し、各支払期日から５年で短期消滅時効となります。
（民法169条）

以前、滞納家賃を残したまま、既に退去してしまい、担当者も滞納回収努力を怠り、回収未納となったままの案件がありました。

基本的には、家賃は家主の債権ですから、内容証明郵便で退去者に債権が管理会社に譲渡されたことを伝えました。

実は、この退去者、退去したアパートから住民票を異動することなく、転居先が不明でしたが、数年後、住民票を異動していることが判明していました。

こういった月日の経過とともに住民票を異動するケースは多く、退去後、当初は居住地不明であった退去者の居住地が後に判明することもあるわけです。

滞納状況をデータでみると、すでに5年を経過した滞納もありました。時効となった家賃滞納額を含めても訴額が１４０万円以内ですから、支払督促を申し立てました。支払督促送達後、異議の申し立てがあり、通常裁判に移行しました。

裁判において、被告から時効の援用をにおわす会話もありましたが、実はこの事件、家賃滞納と退去補修工事未納を請求した事件で、賃料等請求事件としておりました。

これにより、裁判官も一般債権として時効は10年と被告に言い渡しました。
最終、請求額全額が認められ、一括支払いができない退去者と、分割の和解をして、また、分割支払いも案外、滞りなくおこなわれたことで、全額回収に至りました。

通常、分割の和解をしても、いいとこ数度の支払いがあるだけで、その度に催促を行っていないと、未回収となるケースがほとんどですが、この案件は、たまたま、スムーズにできたケースでしょう。





賃貸借契約自動更新で連帯保証人の地位は消滅するか？

以前、賃料請求裁判において、賃貸借契約の自動更新により連帯保証人は、その地位を消滅したと解釈する裁判官がいたことで、連帯保証人への請求が却下されたことがあると聞いたこともあります。

ただ、私の経験では、そういった裁判官とは出会わず、連帯保証人への請求が却下されたことなどありません。

おそらく、賃貸借契約の自動更新で、賃借人のみならず連帯保証人も更新されたと解釈するのが一般的になったかと思われます。

敷金返金・家賃に関わる振込手数料

敷金返金において振り込み手数料を差し引かれることがあります。

家賃入金に対しては、振込手数料、引き落としにの手数料等入居者が負担します。昔の大家業は、大家が家賃の集金に回っていた時代もあったでしょう。敷金返金も大家が、返金額を退去した方に持って行っていたのかもしれません。

■入居時に敷金等振込手数料負担は、入居者

■家賃の振込手数料負担は入居者

■更に敷金の返金の振込手数料負担は入居者
　※敷金返金時の振込手数料差し引きは、ある特定の地域のみ

この状態ですと、大家はアパートに住ませてやっているのだから、入居者が、家賃を持参しなさい。持参できなくて、振込をするなら、入居者の負担ですよ。また、敷金は返金してあげるから、取りに来なさい。取りにこれないなら、振込手数料は差し引いてかえしますよ???・・・意味合いは、こんな具合ですかね。

入居者から預かった敷金は、振込手数料を差し引かずに返金するのがあたりまえではないかと思いますがね。

賃貸物件の一括借り上げについて

金融庁の通達により、それまで家賃保障を行っていた業者の殆どが一括借り上げへ変更となりました。家賃保障は、空室となった場合の保障、その性質から保険に該当すると言うものです。

家賃保障を行っていた業者は、自らが保険業を営むか、一括借り上げに変えるかの選択を迫られました。自らが保険業を営むとなると金融庁からかなり厳しい指導があるようで、経理を含め組織体制を整えるのが困難なことから、殆どの業者は一括借り上げを選択しました。

家賃保障と比較して、一括借り上げへの変更は業者にとって大きな危険を伴います。一括借り上げへの変更を余儀なくされた業者は、様々な策を考案しました。例えば、従来は「家賃を保障する」と記載していた文言を、『家賃を支払う』などです。

大手が行っている３０年一括借り上げというのは、かなり多くの物件を一括借り上げにしていることから、一つ一つの物件が赤字となっても他の物件で赤字をまかなうことができます。また、借り上げ家賃の変更等で全体のバランスを取っていけるわけです。しかし、そう多くない物件を抱える業者にとっては、長期に渡り一括借り上げをできるかというと、結論は困難でしょう。そういった事情から、いままで継続していた家賃保証の『保障』という文言を『支払う』という文言に変えるだけで、いままでと同じように保障を継続できるようになったというわけです、

家賃保障から一括借り上げに変更する場合、いままでのオーナーが賃貸人ではなく、業者が賃貸人となります。ただ、賃貸人の変更は、賃借人に書面で伝えるだけでよく、多少のクレームがあったでしょうが、どうにか一括借り上げへの変更はできやとうです。

では、家賃の滞納保障は、保険業に該当するかという問題ですが、これは、保険業には該当しません。なぜなら、家賃滞納保障は、あくまで、保障とういう文言使用しながら、実は単なる家賃立替ですから保険業に該当しません。

家賃滞納保障は、基本的に滞納者に対して保障した額を回収する業務ですから、仮に回収不能だったとしても、売掛金の損失となだけです。空室家賃保障は、保障を支払っても、その回収業務はありません

空室家賃保障は、保証を支払っても、支払った保障をオーナーか回収することはなく、保険と同様です。このような状況から家賃保障は、保険業に該当し、家賃滞納保障は保険業に該当しないとなったわけです。

入居資金

■入居資金例

入居時に必要な資金はどのくらいかかるの？　

まずは、一般的な例で、説明します。

■例①

　契約期間：平成２１年６月１６日～平成２３年６月１５日
　　※一般賃貸借契約は、契約期間が２年間、
　　　　以後、自動更新が多い。
　　　　地域・物件によっては、更新時に更新料として
　　　　家賃１か月分必要な場合もある。

　家賃／月：５０，０００円

　共益費／月：３，０００円
　　※共用部分に要する費用（通路灯・浄化槽・散水栓など）
　　　家賃に含まれる場合もあるが、その場合、
　　　敷金が増えることとなる。

　駐車場料金／月：８，０００円
　　※家賃に含まれる場合もあるが、その場合、
　　　敷金が増えることとなる。

　その他：町内会費・水道料

　敷金３ヶ月
　　※地域によっては、保証金などと呼ばれる。
　　　　家主に預ける資金のこと。

　敷引：１ヶ月
　　※退去時に返金されない敷金、家主が補修工事費用
　　　などにあてる。
　　　地域によっては、保証金償却と呼ばれる。
　　　実費精算の場合は、敷引はなく、補修工事の
　　　入居者負担分が敷金より差し引かれる。

　礼金：なし
　　※家主へのお礼金、貸し手市場の頃と違い
　　　　借り手市場の現在では、殆ど、みかけない。

　　当月
　（６月）　		 　家賃 　　２５，０００円 　６月１６日～６月３０日
共益費 　　　１，５００円 　６月１６日～６月３０日
駐車場 　　　４，０００円 　６月１６日～６月３０日
その他 　 　
　　翌月
　（７月）		 　家賃

　　５０，０００円

 　
共益費 　　　３，０００円 　
駐車場 　　　８，０００円 　
その他 　 　
　敷　金 　１５０，０００円 　家賃５万円×３ヶ月
　仲介手数料 　　６０，９００円 　家賃５万円＋駐車場8,000円＋消費税
　家財保険 　　２０，０００円 　2年毎更新
家賃保障〇〇社 　　１５，０００円 　家賃×３０％（2年毎更新）
　消　毒 　　１２，０００円 　入居前施工
　合　計 　３２３，４００円 　

以上が、あくまで参考例として挙げていますが、入
居需要が減少傾向にある現在では、敷金０、礼金０など、
如何に入居資金を少なくするかが入居のポイントです。

その他として仲介手数料の割引、家賃を無料
（1か月・2か月程度）とするレントフリーなどで、
入居資金が少なくなることもあります。

また、鍵の交換代として入居時に徴収される場合もあります。

礼金、保証金、敷金、敷引・・・・

礼金、保証金、敷金、敷引き等々、
賃貸市場は、各地域によって呼び名が様々ですね。

■地域別ではこんな感じですかね。

　★礼金、保証金　　　関東、中部、   九州、そして東北あたり
　★敷金、敷引　　      近畿、中四国

　あと、保証金償却なんてことを使うこともありますね。

■礼金、敷金
　
　★礼金は、入居時、家主が取得するもので、入居年度の収入
　★敷引は、退去時、家主が取得するもので、退去年度の収入になりますね。

■取りきり

近畿では、敷金が15万円　敷引が15万円の場合
取りきりと言われています。

これは、最近のアパート入居付けの厳しさから、
入居初期費用を如何に抑えるかの対策でしょうね。

全国的に、特に地方に行けば行くほど、
供給過多が顕著となっているようです。

賃貸の広告料について

広告料は、ＡＤと言われることがありますね。
ＡＤは、advertisement rate かと思います。

■入居募集に関わる広告料
賃貸の仲介手数料は借主から賃料の0.5か月分、貸主から0.5か月の合計1か月分が上限となっています。また、借主・売主の一方が承認すれば、その一方から賃料の1か月分まで頂けることとなっています。

例えば、家賃6万円・駐車場8,000円としますと仲介手数料は上限で68,000円（消費税別）が仲介手数料となるわけです。

仲介手数料の中には、仲介に要する費用として、広告費も含まれているというのが一般的な考え方です。ただ、１戸の空室を埋めるのに、情報誌等への掲載費用、例えば、写真掲載などを行うと、モノクロ、カラー、ページ枠にもよりますが、かなりのコストがかかってきます。

また、現地にのぼり、垂れ幕等の入居募集グッズも設置します。自社ホームページに掲載したり、物件検索サイトにも掲載するなど１戸あたりの広告費・人件費は案外かかってしまうものです。

そういったことから、10年程前にはあまり見かけなかった広告料というものが大手賃貸屋により考え出され、一般に出回ってきました。

仲介手数料は、上限で賃料の１か月分しか、頂けないので、1か月分を上回る金額を頂ける方法として、宅建業法違反とならぬよう広告料という名目で、家主から徴収するようになりました。

この広告料、中四国、九州方面などでは、以前、家主さんから徴収する慣習などなかったようです。　しかし、全国展開のエイブル、ミニミニなどのＦＣ、直営店舗が
押し寄せてくると、当たり前のように、広告料を請求したものですから、それが慣習になって今では、家主様も拒否しにくくなったようです

■最近の広告料
入居付けが厳しくなり、広告料（紹介料）を2ヶ月、3ヶ月と出している物件も出てきました。フリーレント（家賃無料）1ヶ月、2ヶ月という物件もあります。
ただし、ある賃貸会社が家賃12万円相当の物件で、広告料金を12万円請求し、家主から抗議を受け、結果、12万円の広告費用を掛けたことが証明できず、営業停止等、問題となったことがあります。
以後、他の業者も広告料は、高い家賃の物件であっても、5万円までとするなど自主制御にはいった時期もありましたが、最近の入居需要落ち込みから、バンバンと広告料を出している物件が目につきます。家主の了解さえあれば、別に問題はないということでしょう。、


■広告料を出した方が入居が早くつくか？
賃貸会社は、仲介手数料だけですと収入は賃料の1ヶ月分だけ、、これに広告料1ヶ月が加算されると、1件の入居を決めるだけで2か月分の収入があるわけです。担当者のノルマ　も厳しいでしょうから、広告料が多い物件を先に薦めるのは当然かもしれません。ただし、　たまに条件が良いアパートなんかでは、広告料を出さなくても、入居が決まるのもあります

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賃貸の更新手数料

一般賃貸借で２年毎に更新料が必要な地域があります。
滋賀県、神奈川県、東京、東北の一部などがそうです。

２年毎に更新料として家賃の1カ月分、例えば５万円が必要とすると、
毎月の家賃は、５万円の２４分の１、約２，０８３円が上乗せされています。
入居者にとっては、更新料など払いたくないのも当然です。

この更新料は、基本的に家主の収入として発生したものでしょうが、
その一部を管理会社の収入とすべく、更新料をわざわざ設定している
物件もあります。これにより管理会社は定期的に収入がえられるという
構図になっています。

しかし、借り手市場となった現在、入居希望者の方で、そういった物件は
避ける傾向にあり　徐々に更新料の慣習も薄れてきているのが現状です。

　

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車庫証明手数料を考える

車庫証明を取るため、その承諾書への押印を頂こうと
駐車場管理会社に連絡を入れると、押印手数料として
駐車場料金の1か月分が必要と言われることがあります。

1か月の駐車場料金が２万円の場合、承諾書への押印
だけで手数料２万円が必要になるということです。

承諾書への押印がないと車庫証明が取得できない人の弱みに
つけこんだ暴利のむさぼりだと思えます。

管理会社は承諾書に押印するだけ、わずか数分の作業です。
それも実印でなくてもいいわけですから、わざわざ押印に
社長の承認まで頂く必要など、一般的にありえないでしょう。

駐車場料金がいくら高額であっても車庫証明承諾書への
押印手数料は、数千円から５千円程度が一般的かと思えます。
車庫証明手数料を不動産業者が頂く場合、駐車場周辺地図
寸法入りの駐車場配置図を渡してあげる、そして申請書も記入
してあげるなどのサービスは必要でしょう。
車庫証明手数料を不動産会社に払うのに納得いかない方も
当然、いるわけです。
その場合、大家の住所を調べるなどして、直接、印鑑を頂きに
いくケースもあります。

賃貸のプロパンガス料金

都市ガスが使用できる地域でもプロパンガスを使っている賃貸物件は
数多くありますが、なぜだかわかりますか?

これは、建築時、プロパンガスを使うことにすれば、プロパンガス業者が、
配管、給湯器、浴室乾燥機、浴室テレビ、エアコン等々無料で設置して
くれるからです。

プロパン業者は、以後、ガスを供給し続けれます。建築会社にとっても
建築費の総額が抑えられ、賃貸オーナーにとっても収支がよくなり、
いいことだらけです。

しかし、プロパンガス業者は、建築時の設備負担分を回収すべく、
ガス料金に上乗せしてきます。結局、入居者に負担がかかってしまう
という構図です。
建物の戸数が少ない物件ほど、その負担は大きくなります。

プロパンガス料金は、単価の規制など何もなく、例えば、ある業者は
単価１００円、別な業者は単価２００円だとしても、一向に差し支え
ありません。
ガス警報機などの設置を義務つけて、月５００円のリース代を徴収して
利益につなげてもいいわけです。

更に不動産管理会社がプロパンガス業者からマージンを受け取って
いるところもあります。
そうなるとプロパン業者は、ガス料金単価をさらに上乗せしてきます。

都市ガスの場合、設備・配管費用は、オーナー負担です。そしてガス料金
の単価も建物戸数にかかわらず、一律です。 プロパンガス業者に何らかの
規制をかけて適正な料金にすべきかと思います。