レイハウスネット岡山（不動産案内の部屋）

支払督促での異議申立があった場合

代理人許可申請書例

支払督促が被告に送達され、被告から異議申立があれば、裁判となります。異議申立の内容は、分割返済希望・請求金額が間違っている・建物と管理会社に問題があったから家賃未払いである・誤字・脱字があるとか様々です。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

家賃滞納の場合、入居者としては不当な請求であれば、実際に支払った家賃を証明できるもの（振込の控え等）を用意します。逆に家主もしくは、不動産会社は、入居者からの入金状況がわかる書類賃貸借契約書等、異議申立の内容に即した書類を整える必要がでてきます。

しかし、支払督促申立をしたものの、家主が高齢で裁判に出廷できない場合、代理申請が必要となります。代理人の範囲については法的に詳しくわかりませんが、通常、配偶者・子などはすぐに代理人として認められます。稀に家主代理として不動産会社の担当者でも許可されることもあります。裁判の当日に所用で出廷できないときは、予め裁判所に欠席を伝えておく必要があります。

■裁判当日
家主は、不動産会社にアパートのことは任せっきりで、家賃滞納者の状況など全然わからないケースが殆どでしょうから。不動産会社には傍聴席に来てもらい、裁判官からの質問に答えられない時、家主は、傍聴席をチラホラ見る、不動産会社に助けを求める態度をする。また、内容に詳しい不動産会社が傍聴席いる旨、裁判官に伝えるなどで傍聴席にいる不動産会社にも答弁の許可を頂くことがいいかもしれません。

家賃滞納の場合、被告も分割返済希望が殆どですから、分割返済の額、回数を
予め決めておくことも必要でしょう。裁判官により被告に返済可能な月額を聞きますが、多くは、月に１万円位しか返済できませんなどと返答します。裁判官は、原告に月１万円の返済はどうですかと質問、原告は、いやぁ、それでは・・・

各種やりとりがあって、被告、原告とも分割返済は了承するも詳細をきめるのに時
間がかかりそうな場合、和解をするため、別室にということになります。

支払督促申立

　支払督促書式例

　必要書類一式例

　

入居者が家賃滞納を繰り返し、内容証明で催促するも回収が困難な場合、支払督促を行うのも一つの方法かもしれません。支払督促は、相手にお金を貸したが返してくれない、単純に、金銭に係る返済の滞りに使用するという感じですね。

書式は以下のようです。

　A：支払督促申立書

　B：当事者目録

　C：請求の趣旨及び原因

　D：入金の実績がわかるもの

　裁判所に提出するとき

　A～D　一式

　B～D　コピー　　被告1人につき一部づつ＋原告分

　はがき　　　　　　被告1人につき一枚づつ　

　　　　　　　　　　（被告に送達された事を原告に知らせる為、送達場所を記載）

　長３の封筒　　　　被告1人につき一枚づつ　　被告の住所を記載

　長３の封筒　　　　原告分　送達場所を記載

　

簡易裁判所での明渡訴訟

参考書式　：簡易裁判所に「建物明け渡し請求の訴え」を起こしたい方のために

　書式例

　

■賃貸オーナー経費節約

入居者の家賃滞納が発生すると、電話、訪問、書面により催促を行いますが、それでも回収が困難であれば、支払督促もしくは、少額訴訟など法的処置に移行します。しかし、支払督促などでは、一部の簡易裁判所を除いて、和解調書などに明け渡しに関する文言は入れてもらえません。結局は、明け渡し訴訟を最初から行う方が、損害が少なくて済むケースが多いということです。

また、明け渡し訴訟は、プロに依頼すると結構な費用と時間がかかります。ということで、自分で行ってみるのもいいかもしれません。

簡易裁判所は、訴額１４０万円まで

■訴額とは、

　例えば、アパート10戸で固定資産評価額が2000万円の場合
　1戸あたり概ね200万円、それを2分の１にして100万円

　この場合、訴額140万円以内にて、一応、簡易裁判所で　明け渡し訴訟ができる目安は立ちます。正式には、家賃滞納額、駐車場滞納額、駐車場明け渡しによる土地評価分と更に加算となるでしょうが、最終は裁判所に行って相談すれば丁寧に教えてくれます

■書式

　簡易裁判所に行けば、明け渡し請求の訴えについて詳しい用紙をくれますので、それを参考に書いていけば　いいわけです。　ちなみに、家賃滞納での明け渡し訴訟を行う場合　家賃滞納額が保証金額（敷金）を上回っていることも重要です。

礼金、保証金、敷金、敷引・・・・

礼金、保証金、敷金、敷引き等々、
賃貸市場は、各地域によって呼び名が様々ですね。

■地域別ではこんな感じですかね。

　★礼金、保証金　　　関東、中部、   九州、そして東北あたり
　★敷金、敷引　　      近畿、中四国

　あと、保証金償却なんてことを使うこともありますね。

■礼金、敷金
　
　★礼金は、入居時、家主が取得するもので、入居年度の収入
　★敷引は、退去時、家主が取得するもので、退去年度の収入になりますね。

■取りきり

近畿では、敷金が15万円　敷引が15万円の場合
取りきりと言われています。

これは、最近のアパート入居付けの厳しさから、
入居初期費用を如何に抑えるかの対策でしょうね。

全国的に、特に地方に行けば行くほど、
供給過多が顕著となっているようです。

賃貸の広告料について

広告料は、ＡＤと言われることがありますね。
ＡＤは、advertisement rate かと思います。

■入居募集に関わる広告料
賃貸の仲介手数料は借主から賃料の0.5か月分、貸主から0.5か月の合計1か月分が上限となっています。また、借主・売主の一方が承認すれば、その一方から賃料の1か月分まで頂けることとなっています。

例えば、家賃6万円・駐車場8,000円としますと仲介手数料は上限で68,000円（消費税別）が仲介手数料となるわけです。

仲介手数料の中には、仲介に要する費用として、広告費も含まれているというのが一般的な考え方です。ただ、１戸の空室を埋めるのに、情報誌等への掲載費用、例えば、写真掲載などを行うと、モノクロ、カラー、ページ枠にもよりますが、かなりのコストがかかってきます。

また、現地にのぼり、垂れ幕等の入居募集グッズも設置します。自社ホームページに掲載したり、物件検索サイトにも掲載するなど１戸あたりの広告費・人件費は案外かかってしまうものです。

そういったことから、10年程前にはあまり見かけなかった広告料というものが大手賃貸屋により考え出され、一般に出回ってきました。

仲介手数料は、上限で賃料の１か月分しか、頂けないので、1か月分を上回る金額を頂ける方法として、宅建業法違反とならぬよう広告料という名目で、家主から徴収するようになりました。

この広告料、中四国、九州方面などでは、以前、家主さんから徴収する慣習などなかったようです。　しかし、全国展開のエイブル、ミニミニなどのＦＣ、直営店舗が
押し寄せてくると、当たり前のように、広告料を請求したものですから、それが慣習になって今では、家主様も拒否しにくくなったようです

■最近の広告料
入居付けが厳しくなり、広告料（紹介料）を2ヶ月、3ヶ月と出している物件も出てきました。フリーレント（家賃無料）1ヶ月、2ヶ月という物件もあります。
ただし、ある賃貸会社が家賃12万円相当の物件で、広告料金を12万円請求し、家主から抗議を受け、結果、12万円の広告費用を掛けたことが証明できず、営業停止等、問題となったことがあります。
以後、他の業者も広告料は、高い家賃の物件であっても、5万円までとするなど自主制御にはいった時期もありましたが、最近の入居需要落ち込みから、バンバンと広告料を出している物件が目につきます。家主の了解さえあれば、別に問題はないということでしょう。、


■広告料を出した方が入居が早くつくか？
賃貸会社は、仲介手数料だけですと収入は賃料の1ヶ月分だけ、、これに広告料1ヶ月が加算されると、1件の入居を決めるだけで2か月分の収入があるわけです。担当者のノルマ　も厳しいでしょうから、広告料が多い物件を先に薦めるのは当然かもしれません。ただし、　たまに条件が良いアパートなんかでは、広告料を出さなくても、入居が決まるのもあります

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賃貸の更新手数料

一般賃貸借で２年毎に更新料が必要な地域があります。
滋賀県、神奈川県、東京、東北の一部などがそうです。

２年毎に更新料として家賃の1カ月分、例えば５万円が必要とすると、
毎月の家賃は、５万円の２４分の１、約２，０８３円が上乗せされています。
入居者にとっては、更新料など払いたくないのも当然です。

この更新料は、基本的に家主の収入として発生したものでしょうが、
その一部を管理会社の収入とすべく、更新料をわざわざ設定している
物件もあります。これにより管理会社は定期的に収入がえられるという
構図になっています。

しかし、借り手市場となった現在、入居希望者の方で、そういった物件は
避ける傾向にあり　徐々に更新料の慣習も薄れてきているのが現状です。

　

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家賃滞納回収

家賃滞納者には、本当に困ったものです。

・入居した次の月から意図的に払う気がない人
・金銭にルーズでいつも遅れがちな人
・交通事故、病気などで、収入が途絶えた人
・自営業の不振により、支払えなくなった人

比較的安価で滞納保障をする会社もあります。入居者負担でありますが、家主、管理会社共々、安心かもしれません。しかし、そういったシステムを通さず入居した人が滞納を始めると大変です。

不動産屋、管理会社、担当者の経験にもよりますが、全てを回収して明渡までもっていってくれる訳ではありません。意図的に支払う気がない入居者は、設備の不備、近隣入居者への苦情クレームなど何かと、いいつけてきます。最終手段は、明渡訴訟となるわけですが、弁護士費用も３０万円～５０万円は必要となります。では、どうするか・・

家主様自らが提訴すればいいかもしれません。訴額１４０万円までなら簡易裁判所で訴訟が可能です。専用の複写用紙に必要事項を記載して、提訴するわけです。

 

地裁（訴額１４０万超）となると少しは面倒でしょうが、管理会社などは、以前に明渡訴訟を行った時の訴状など控えをもっているかと思います。それを参考に訴状を作成してみるのもいいかもしれません。

車庫証明手数料を考える

車庫証明を取るため、その承諾書への押印を頂こうと 駐車場管理会社に連絡を入れると、押印手数料として 駐車場料金の1か月分が必要と言われることがあります。 1か月の駐車場料金が２万円の場合、承諾書への押印 だけで手数料２万円が必要になるということです。 承諾書への押印がないと車庫証明が取得できない人の弱みに つけこんだ暴利のむさぼりだと思えます。 管理会社は承諾書に押印するだけ、わずか数分の作業です。 それも実印でなくてもいいわけですから、わざわざ押印に 社長の承認まで頂く必要など、一般的にありえないでしょう。 駐車場料金がいくら高額であっても車庫証明承諾書への 押印手数料は、数千円から５千円程度が一般的かと思えます。 車庫証明手数料を不動産業者が頂く場合、駐車場周辺地図 寸法入りの駐車場配置図を渡してあげる、そして申請書も記入 してあげるなどのサービスは必要でしょう。 車庫証明手数料を不動産会社に払うのに納得いかない方も 当然、いるわけです。 その場合、大家の住所を調べるなどして、直接、印鑑を頂きに いくケースもあります。

賃貸のプロパンガス料金

都市ガスが使用できる地域でもプロパンガスを使っている賃貸物件は
数多くありますが、なぜだかわかりますか?

これは、建築時、プロパンガスを使うことにすれば、プロパンガス業者が、
配管、給湯器、浴室乾燥機、浴室テレビ、エアコン等々無料で設置して
くれるからです。

プロパン業者は、以後、ガスを供給し続けれます。建築会社にとっても
建築費の総額が抑えられ、賃貸オーナーにとっても収支がよくなり、
いいことだらけです。

しかし、プロパンガス業者は、建築時の設備負担分を回収すべく、
ガス料金に上乗せしてきます。結局、入居者に負担がかかってしまう
という構図です。
建物の戸数が少ない物件ほど、その負担は大きくなります。

プロパンガス料金は、単価の規制など何もなく、例えば、ある業者は
単価１００円、別な業者は単価２００円だとしても、一向に差し支え
ありません。
ガス警報機などの設置を義務つけて、月５００円のリース代を徴収して
利益につなげてもいいわけです。

更に不動産管理会社がプロパンガス業者からマージンを受け取って
いるところもあります。
そうなるとプロパン業者は、ガス料金単価をさらに上乗せしてきます。

都市ガスの場合、設備・配管費用は、オーナー負担です。そしてガス料金
の単価も建物戸数にかかわらず、一律です。 プロパンガス業者に何らかの
規制をかけて適正な料金にすべきかと思います。