住宅ローン入門ガイド
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■不動産購入リンク
不動産取引の態様
不動産の取引には、以下のような態様があります・・・・・・
売買での仲介手数料はどのようになっているのでしょう
売買での仲介手数料は、価格の３%＋6万円＋消費税・・・・
重要事項説明書とは
取引する物件や取引の条件等、とても重要な事項を宅地建物取引業に基づく・・・・
親から子へ、住宅取得資金の贈与がある場合・・相続時清算課税選択の特例
２５００万円の相続時精算課税の特別控除額のほかに
、 １０００万円の住宅資金特別控除額を・・・・・
不動産売買契約書に係る印紙税の軽減措置が延長されました
軽減措置が延長されました。
不動産価格1000万円～5000万円では印紙税2万円が１万５千円に・・・
契約書や領収書と印紙税
税額表です。
登記に関わる登録免許税 租税特別措置で・・
租税特別措置・・所有権移転登記の税率が２０/1000から３/1000に
登記申請に当たって、その住宅の所在する市町村等の証明書を添付
決済時までに、新住所への住所変更届けを済ませて適用
土地の売買等に係る登録免許税の軽減措置を２年延長・
専用住宅証明とは
専用住宅証明とは…ある一定の条件を満たした場合に
登録免許税（国税）の軽減を受けるための証明です。
中古住宅の場合
（木造２０年以内、耐火構造物中高層マンショ等２５年以内）・
取得税のあらまし及び軽減措置について
不動産取得税の納付通知は、所有権移転後6か月くらいに送付されてきます。
例えば、賃貸物件の家賃滞納者の場合、入居当初から家賃を支払う意思がなく、長期家賃滞納となれば、夜逃げする、言いがかりをつけてくるなど元来、人間として難ありのケースも時折みかけますが、競売の場合、前所有者は、マイホームとして不動産を購入。決して当初から住宅ローンの返済をしないつもりで所有していたわけではないでしょう。
落札物件に残置された動産を見ると、前所有者は、優良な会社に勤務し、その後、独立、そして、体調をこわす、経営悪などで、現在に至ったんだろうと推測されるものも多くあります。そういった前所有者からは、書面に署名・捺印をいただける場合もあります。
逆に賃貸物件の夜逃げ者などは、おそらく動産処分をしても何も言ってこないだろうと安易に考いたら、突然の電話で大事な物が残置物の中にあったとか言ってくる場合もあります。もちろん、別な場所に一定の期間保管しておきますので、相手方に保管している動産を確認に同行しましょうかと言うと、それ以上は、突っ込まれることなく、相手から電話を切ってしまうなどあります。なるべく、書面をいたけるよう努力するのは重要な事かと思います。
区分所有法8条で、マンション等の区分所有建物については、滞納管理費や遅延損害金など規約や集会の決議に基づく債権を特定承継人に請求できると規定しています。
これにより、競売で所有したマンションで前所有者が滞納していた管理費・遅延損害金は、支払わなければなりません。
あるマンションを落札しましたが、管理費・修繕積立金・損害遅延金の合計が115万円程、ありました。マンション維持管理の為、管理費・修繕積立金の滞納については、全額支払う意思がありましたが、遅延損害金については、管理規約に記載されているかを管理会社に尋ねてみました。
管理会社は、遅延損害金についても特定承継人に請求できる旨の条文の項を当社にＦＡＸしてきました。遅延損害金は年１４．５％、法的上限に設定されていました。ネットなどで調べたところ、どうもこちらに優位な点は見当たりません。
しかし、管理費を数年という長期に渡り回収に至っていない管理会社と管理組には、どう考えても問題があると思います。また、次の所有者からは、滞納額が回収できそうだと安易に考えるのも問題かと思います。前所有者からも何らかの方法で滞納を回収できたかもしれません。
世間によくみかける光景ですが、弱そうな人には強い態度で、逆に強そうな人には、急に弱気にといったことは、案外散見されますが、道義的におかしいかと思います。
今回の場合、裁判に持ち込んでも勝算が見込めないことから、損害遅延金を民法に即した５％程度にしてもらうよう要望を出し、結果、管理組合の了承を得ることで、若干なりとも、経費の軽減を図ることができました。
ちなみに、マンションの管理費・修繕積立金の時効は、5年という判例がでています。家賃滞納と同じように定額給付債権にあたるそうです。
もし、今回のケースで5年以上前の滞納があれば、消滅時効の援用を主張すべきでしょう。逆に管理会社としては、時効が消滅する前に、支払督促の申し立てなどで、時効の消滅を回避する手段も必要でしょう。
財産価値のない動産が室内に残置されている場合状況により処分してもよい場合がある。
前所有者が無償で部屋を貸している使用貸借のケースです。
落札後、物件を確認にいってみましたが、どうも、占有者はいない様子。残代金を納付するまでは、あくまで、他人の物件なので、それとなく見に行く程度です。
マンションでしたので、管理組合への聞き込みをおこなうと、やはり、占有者は退去済みの様子でした。残代金納付までは、動かず、待つこととしました。ちらほらと聞く、落札後すぐ行うに引渡し交渉は法的にはどうかと思います。
残代金納付後は、前所有者の住所地に再三の訪問、殆ど不在にて手紙を投函しました。すると、前所有者から電話が入ってきました。
部屋の中に、前所有者の必要な動産があるとのこと、運び出す日時を決定しました。当日、前所有者から連絡は無しにて、こちらから、再三の電話をいれました。
やっと連絡が取れ、前所有者がいうには、室内に残ったものは、処分してもいいとのこと。こちらも、今までの経験から、動産放棄の同意書を頂こうと話はするも、相手ものらりくらり。結果、書面による約束は不能となりました。
室内の残地物を見ると、処分するには微妙な様子です。最終、弁護士に相談すると、財産価値がないものであれば、処分してもよいですよとのこと。再度、室内を点検し、数十枚に及ぶ写真撮影後、残地物を処分しました。
今回学んだことは、裁判となれば、証拠が必要ですが、書面はもらえない。しかし、電話での口頭では、残地物の処分はしてよいとは確認しています。あとで、言った、言わない等の裁判官前での論争をさけるため、やはり、電話内容の録音は必要かと思いました。
売りに出された不動産が、長期間売れず、「さらし物件」となっているものが散見されます。
売れない理由は、単純に需要がないからです。
では、どうするか？
単純に需要を掘り起こすか、需要を喚起すればいいだけだと思います。
好立地であるとか、物件に魅力があれば、購入者が現れます。
しかし、「さらし物件」は、当初の売り出し価格が高いのが殆どです。
一旦、高い価格で売りに出された物件は、その内、「値下げしました！」など、
価格がさがってくるのが常です。
「さらし物件」の中には、現地に行くと、草が生え、ごみ、ホコリ等々、
これが売り物件？と、思わず疑うような場面にも遭遇します。
媒介を依頼された業者が、長期間現地確認をすることなく、
「売物件」のアクリル看板も色あせ、外れかかっているものも見られます。
不動産は、商品です。
単なる０～９で成り立つ数字上だけの金額に走るのは、問題有ですね。