区分所有法8条で、マンション等の区分所有建物については、滞納管理費や遅延損害金など規約や集会の決議に基づく債権を特定承継人に請求できると規定しています。
これにより、競売で所有したマンションで前所有者が滞納していた管理費・遅延損害金は、支払わなければなりません。
あるマンションを落札しましたが、管理費・修繕積立金・損害遅延金の合計が115万円程、ありました。マンション維持管理の為、管理費・修繕積立金の滞納については、全額支払う意思がありましたが、遅延損害金については、管理規約に記載されているかを管理会社に尋ねてみました。
管理会社は、遅延損害金についても特定承継人に請求できる旨の条文の項を当社にＦＡＸしてきました。遅延損害金は年１４．５％、法的上限に設定されていました。ネットなどで調べたところ、どうもこちらに優位な点は見当たりません。
しかし、管理費を数年という長期に渡り回収に至っていない管理会社と管理組には、どう考えても問題があると思います。また、次の所有者からは、滞納額が回収できそうだと安易に考えるのも問題かと思います。前所有者からも何らかの方法で滞納を回収できたかもしれません。
世間によくみかける光景ですが、弱そうな人には強い態度で、逆に強そうな人には、急に弱気にといったことは、案外散見されますが、道義的におかしいかと思います。
今回の場合、裁判に持ち込んでも勝算が見込めないことから、損害遅延金を民法に即した５％程度にしてもらうよう要望を出し、結果、管理組合の了承を得ることで、若干なりとも、経費の軽減を図ることができました。
ちなみに、マンションの管理費・修繕積立金の時効は、5年という判例がでています。家賃滞納と同じように定額給付債権にあたるそうです。
もし、今回のケースで5年以上前の滞納があれば、消滅時効の援用を主張すべきでしょう。逆に管理会社としては、時効が消滅する前に、支払督促の申し立てなどで、時効の消滅を回避する手段も必要でしょう。