滞納家賃の時効

一般債権の時効は10年だそうですが、毎月払いの家賃の場合、「定期給付債権」に該当し、各支払期日から５年で短期消滅時効となります。
（民法169条）

以前、滞納家賃を残したまま、既に退去してしまい、担当者も滞納回収努力を怠り、回収未納となったままの案件がありました。

基本的には、家賃は家主の債権ですから、内容証明郵便で退去者に債権が管理会社に譲渡されたことを伝えました。

実は、この退去者、退去したアパートから住民票を異動することなく、転居先が不明でしたが、数年後、住民票を異動していることが判明していました。

こういった月日の経過とともに住民票を異動するケースは多く、退去後、当初は居住地不明であった退去者の居住地が後に判明することもあるわけです。

滞納状況をデータでみると、すでに5年を経過した滞納もありました。時効となった家賃滞納額を含めても訴額が１４０万円以内ですから、支払督促を申し立てました。支払督促送達後、異議の申し立てがあり、通常裁判に移行しました。

裁判において、被告から時効の援用をにおわす会話もありましたが、実はこの事件、家賃滞納と退去補修工事未納を請求した事件で、賃料等請求事件としておりました。

これにより、裁判官も一般債権として時効は10年と被告に言い渡しました。
最終、請求額全額が認められ、一括支払いができない退去者と、分割の和解をして、また、分割支払いも案外、滞りなくおこなわれたことで、全額回収に至りました。

通常、分割の和解をしても、いいとこ数度の支払いがあるだけで、その度に催促を行っていないと、未回収となるケースがほとんどですが、この案件は、たまたま、スムーズにできたケースでしょう。





賃貸借契約自動更新で連帯保証人の地位は消滅するか？

以前、賃料請求裁判において、賃貸借契約の自動更新により連帯保証人は、その地位を消滅したと解釈する裁判官がいたことで、連帯保証人への請求が却下されたことがあると聞いたこともあります。

ただ、私の経験では、そういった裁判官とは出会わず、連帯保証人への請求が却下されたことなどありません。

おそらく、賃貸借契約の自動更新で、賃借人のみならず連帯保証人も更新されたと解釈するのが一般的になったかと思われます。

最高入札価額が同額というケース

福岡地裁の開札で、最高入札価額が同額となったケースがあった。一方は、個人、そしてもう一方は不動産業者だった。

入札価額に案外、端数を付ける、例えば６１２万１円とか見られますが、今回は、３８０万円という金額でだった。

裁判所は、まず、○○さんおみえですか？。個人の方は、開札に来ていた。次に不動産業者に声をかけるも開札に来ていなかった。

裁判所の判断は、不動産業者の事務所所在地が福岡市内ということもあり、30分後までに再入札ということで、不動産業者に連絡をいれていた。

個人の方は、再入札の用紙を頂き、早々と手渡し、約25分後、不動産業者も裁判所に到着、そして再入札、その間も、次々に他の事件の改札は進んだ。

少し経ち、先ほどの同額入札の開札がおこなわれた。双方共、若干の金額は上げて再入札していたが不動産業者が最高価買受申し出人となった。

こういった金額が同額の場合、双方が開札に来ていれば、再入札で金額をあげることなく、例えば、くじ引きとか、面白いケースでは、ジャンケンなどもあったようだが、その手法を判断する裁判所側も迷うところだろう。

引渡命令と賃料未払いによる明渡訴訟の違い

どうも疑問に思ってことがあり、裁判所に問い合わせてみた。
賃料未払いによる明渡訴訟の場合、明渡執行と同時に動産執行も行い、執行不能、または、競り売りなので若干の回収ができたり、動産を別の場所に保管することもなく処分は簡単にでていました。

しかし、競売による引渡命令は、占有者に対し、その対象物件である不動産を引渡せといったもので家具等の動産には、その効力が及ばないそうです。

その場合、残置物を取り除くには、建物について引渡申立をして、明渡執行をする。この執行では、残置物は別の場所に運搬、そして保管、債務者に引き取りにくるよう伝えるそうです。しかし、一定期間内に引取りがなければ、職権により裁判所で競売し、執行にかかる費用に相殺するようです。また、債務者にその金銭が入るようです。そこらあたりが、詳しくわかりません。

競売の場合、買受人には金銭債権がないので、動産執行、差し押さえができないようです。

そこで、裁判所に聞きました。執行係りです。
もし、占有者が中々立ち退かない、それにより違法占有者に対し、内容証明郵便で１ヶ月１０万円の賃料を請求と発送、１ヶ月を経過しても賃料の振込みがなかった場合、支払督促は、申立人の自由ですから、申し立てをし、異議申し立てなどあるわけなく、仮執行宣言申し立て、そして、債務名義を取得、先に行なった引渡命令での債務名義と合わせて２通で明渡執行と動産執行ができるかの問いに対して、それは無理じゃないですかねと。

一般的には、占有者と賃貸借契約を締結し、賃料未払いによる明訴執行と動産執行を行なうんじゃないですかと、ただし、執行官室では、判決に従って執行しますからと

案外、強制執行にい至る前で、話を解決させることも多く、さして、詳しく知る必要もないのですが、知ってて損はないですからね。

競売での残置物処分例

競売での引渡命令は、対象不動産に対して行なわれる手続きで動産には効力がない。

賃料未払いなどで行なう明渡訴訟では、金銭債権に伴う動産執行も同時に行い、動産の換価、あるいは執行不能などで動産処分は簡単にできる。

しかし、競売における動産の明渡執行は、保管場所への運搬費、また、保管費用もかかり、更に債務者が動産を引き取りにこなければ、換価しても債務者に金銭が流れるだけだ。また、裁判所が執行に要した費用に相殺するともいう。

裁判に要した費用は、債務者に請求できるとしても、回収できるあてがない。

今回は、マンションを落札、残置物が大量にあったケースだ。
代金納付後、昼、夜となく訪問するも所有者は一向に出てこない。
文章を投函するも返答はない。あまり、やりたくない行為ではあるが玄関に貼紙をした。当然、問題が発生しないように、『当社に連絡ください』と

しかし、連絡はなし。次に賃料月１０万円とする内容証明を送付した。
それでも連絡なし。再度、玄関に貼紙、そして集合ポストにも貼紙をした。
すると、他の住民に知られてしまうのがマズイと思ったのか、前所有者から連絡が入ってきた。話し合いの末、３週間ほど退去に要する期間を待つことにした。
前所有者は、お金がなく引越しが困難な状況を間接的に伝えてくるも特に立退料を支払う気持ちなどなく、明渡予定日のみ確定させた。

明渡予定日になっても明渡をするどころか、連絡すらない。
いつものことかなと思うものの、代金納付から、もう１ヶ月も経過している。
早めに引渡し命令の申し立てを行なっていればよかったかと後悔が先に走る。
ただし、この物件は、３点セットでみる室内の動産から、執行を行なうと１００万円位の出費が予想される為、できれば執行は避けたいのが本年だった。

最終策として、危険が伴うが鍵交換を行なうこととした。
前所有者の人格も概ね把握できていた。約束の明渡期日も守られていない。更に交渉内容は録音している。

もう少し制度を上げる為、鍵交換を行なう旨の書面、鍵交換を行なう旨を前所有者への携帯留守録に入れる。もちろん録音もしておく。

鍵交換当日、鍵屋が現地に来て、こちらは本人確認の書類を見せ、鍵交換は終了した。そして、鍵交換が済んだ旨、前所有者の携帯留守録に録音とともに入れる。

翌日、前所有者から電話が入った。「本当に鍵交換したのですね。室内に、まだ持っていきたいものがありまして・・・」

結局、前所有者が必要な動産を取りに来る時間帯だけ、鍵を開けておくことにした。ただし、「その時間が経過し、鍵を閉めた後は、室内の動産は、処分してもいいものと判断します」と前所有者に言うと、「それでいいです」と答え、それも録音した。これで動産放棄承諾書を取得したのと同じ効果だ。

これで、代金納付から１ヶ月半程要したが、費用をかけることなく、明渡は１件落着となった。勝手に鍵交換することは危険を伴うが、証拠物として、今回は書面ではなく、録音を使い、もし、裁判となっても敗訴とはならぬよう自分なりに制度は高めたつもりだ。

競売での賃借権

平成１６年４月でしたか、それ以降に、且つ、抵当権設定後に賃貸借契約が締結された場合、入居者は、落札者に対し敷金返還要求も、短期賃借権も要求できず、６ヶ月内に退去しなければならないといった法改正により、競売での明け渡しがやりやすくなり、競売参加者が増えてきたようです。

今回、共同住宅の落札において、若干のお手伝いをしました。その中に、法改正前に賃貸借契約が締結されている入居者がいました。しかし、競売開始から代金納付までの期間中に更新時期が訪れ、当然、更新がなされず、賃貸借契約が終了したというケースがありました。入居者は、立ち退き料の要求、賃料減額要求等、問題があることから引渡し命令の申し立てを行いました。

入居者は、書面を受け取った様子にて、付郵便の申請もすることなく、執行文付与申請等に裁判所に行ったところ引渡し命令に不服があった入居者は、高等裁判所に異議の申請等をしておりました。地裁では、既に判断が下っている件にて、高等裁判所の審議をまつこととなりました。１ヶ月程度を要して、入居者の申し立ては却下され、即明け渡しが可能と地裁の判断どおりの結果に落ち着きました。

今回の案件については、当社は、書面等の手続きを行うだけで交渉等は、別の会社が行なっており、当初は、困難を要した入居者も、それ以上の抵抗もなく、その後の交渉も比較的スムーズに行なえたそうです。

競売における引渡しの場合、立ち退き料など支払いを行なって早めの退去を促すこともあるようですが、特に法的に詳しくなくても、裁判所に行けば、色々と教えてもらえるのでそこで覚えて、徐々にわかってくるのもいいかなとしかし、全くの個人が裁判所に引渡しについて相談しているのを見ていると結局、弁護士などに相談されたら、などの助言があるようです。

かなりの困難なケースは別として、弁護士に依頼すると時間が必要以上にかかり費用も考えられないくらい請求されることもあります。自分でやってみる、案外、思っていたより簡単にできることもあるでしょうね。

敷金返金・家賃に関わる振込手数料

敷金返金において振り込み手数料を差し引かれることがあります。

家賃入金に対しては、振込手数料、引き落としにの手数料等入居者が負担します。昔の大家業は、大家が家賃の集金に回っていた時代もあったでしょう。敷金返金も大家が、返金額を退去した方に持って行っていたのかもしれません。

■入居時に敷金等振込手数料負担は、入居者

■家賃の振込手数料負担は入居者

■更に敷金の返金の振込手数料負担は入居者
　※敷金返金時の振込手数料差し引きは、ある特定の地域のみ

この状態ですと、大家はアパートに住ませてやっているのだから、入居者が、家賃を持参しなさい。持参できなくて、振込をするなら、入居者の負担ですよ。また、敷金は返金してあげるから、取りに来なさい。取りにこれないなら、振込手数料は差し引いてかえしますよ???・・・意味合いは、こんな具合ですかね。

入居者から預かった敷金は、振込手数料を差し引かずに返金するのがあたりまえではないかと思いますがね。

賃貸物件の一括借り上げについて

金融庁の通達により、それまで家賃保障を行っていた業者の殆どが一括借り上げへ変更となりました。家賃保障は、空室となった場合の保障、その性質から保険に該当すると言うものです。

家賃保障を行っていた業者は、自らが保険業を営むか、一括借り上げに変えるかの選択を迫られました。自らが保険業を営むとなると金融庁からかなり厳しい指導があるようで、経理を含め組織体制を整えるのが困難なことから、殆どの業者は一括借り上げを選択しました。

家賃保障と比較して、一括借り上げへの変更は業者にとって大きな危険を伴います。一括借り上げへの変更を余儀なくされた業者は、様々な策を考案しました。例えば、従来は「家賃を保障する」と記載していた文言を、『家賃を支払う』などです。

大手が行っている３０年一括借り上げというのは、かなり多くの物件を一括借り上げにしていることから、一つ一つの物件が赤字となっても他の物件で赤字をまかなうことができます。また、借り上げ家賃の変更等で全体のバランスを取っていけるわけです。しかし、そう多くない物件を抱える業者にとっては、長期に渡り一括借り上げをできるかというと、結論は困難でしょう。そういった事情から、いままで継続していた家賃保証の『保障』という文言を『支払う』という文言に変えるだけで、いままでと同じように保障を継続できるようになったというわけです、

家賃保障から一括借り上げに変更する場合、いままでのオーナーが賃貸人ではなく、業者が賃貸人となります。ただ、賃貸人の変更は、賃借人に書面で伝えるだけでよく、多少のクレームがあったでしょうが、どうにか一括借り上げへの変更はできやとうです。

では、家賃の滞納保障は、保険業に該当するかという問題ですが、これは、保険業には該当しません。なぜなら、家賃滞納保障は、あくまで、保障とういう文言使用しながら、実は単なる家賃立替ですから保険業に該当しません。

家賃滞納保障は、基本的に滞納者に対して保障した額を回収する業務ですから、仮に回収不能だったとしても、売掛金の損失となだけです。空室家賃保障は、保障を支払っても、その回収業務はありません

空室家賃保障は、保証を支払っても、支払った保障をオーナーか回収することはなく、保険と同様です。このような状況から家賃保障は、保険業に該当し、家賃滞納保障は保険業に該当しないとなったわけです。