支払督促での異議申立があった場合

代理人許可申請書例

支払督促が被告に送達され、被告から異議申立があれば、裁判となります。異議申立の内容は、分割返済希望・請求金額が間違っている・建物と管理会社に問題があったから家賃未払いである・誤字・脱字があるとか様々です。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

家賃滞納の場合、入居者としては不当な請求であれば、実際に支払った家賃を証明できるもの（振込の控え等）を用意します。逆に家主もしくは、不動産会社は、入居者からの入金状況がわかる書類賃貸借契約書等、異議申立の内容に即した書類を整える必要がでてきます。

しかし、支払督促申立をしたものの、家主が高齢で裁判に出廷できない場合、代理申請が必要となります。代理人の範囲については法的に詳しくわかりませんが、通常、配偶者・子などはすぐに代理人として認められます。稀に家主代理として不動産会社の担当者でも許可されることもあります。裁判の当日に所用で出廷できないときは、予め裁判所に欠席を伝えておく必要があります。

■裁判当日
家主は、不動産会社にアパートのことは任せっきりで、家賃滞納者の状況など全然わからないケースが殆どでしょうから。不動産会社には傍聴席に来てもらい、裁判官からの質問に答えられない時、家主は、傍聴席をチラホラ見る、不動産会社に助けを求める態度をする。また、内容に詳しい不動産会社が傍聴席いる旨、裁判官に伝えるなどで傍聴席にいる不動産会社にも答弁の許可を頂くことがいいかもしれません。

家賃滞納の場合、被告も分割返済希望が殆どですから、分割返済の額、回数を
予め決めておくことも必要でしょう。裁判官により被告に返済可能な月額を聞きますが、多くは、月に１万円位しか返済できませんなどと返答します。裁判官は、原告に月１万円の返済はどうですかと質問、原告は、いやぁ、それでは・・・

各種やりとりがあって、被告、原告とも分割返済は了承するも詳細をきめるのに時
間がかかりそうな場合、和解をするため、別室にということになります。

支払督促申立

　支払督促書式例

　必要書類一式例

　

入居者が家賃滞納を繰り返し、内容証明で催促するも回収が困難な場合、支払督促を行うのも一つの方法かもしれません。支払督促は、相手にお金を貸したが返してくれない、単純に、金銭に係る返済の滞りに使用するという感じですね。

書式は以下のようです。

　A：支払督促申立書

　B：当事者目録

　C：請求の趣旨及び原因

　D：入金の実績がわかるもの

　裁判所に提出するとき

　A～D　一式

　B～D　コピー　　被告1人につき一部づつ＋原告分

　はがき　　　　　　被告1人につき一枚づつ　

　　　　　　　　　　（被告に送達された事を原告に知らせる為、送達場所を記載）

　長３の封筒　　　　被告1人につき一枚づつ　　被告の住所を記載

　長３の封筒　　　　原告分　送達場所を記載

　

簡易裁判所での明渡訴訟

参考書式　：簡易裁判所に「建物明け渡し請求の訴え」を起こしたい方のために

　書式例

　

■賃貸オーナー経費節約

入居者の家賃滞納が発生すると、電話、訪問、書面により催促を行いますが、それでも回収が困難であれば、支払督促もしくは、少額訴訟など法的処置に移行します。しかし、支払督促などでは、一部の簡易裁判所を除いて、和解調書などに明け渡しに関する文言は入れてもらえません。結局は、明け渡し訴訟を最初から行う方が、損害が少なくて済むケースが多いということです。

また、明け渡し訴訟は、プロに依頼すると結構な費用と時間がかかります。ということで、自分で行ってみるのもいいかもしれません。

簡易裁判所は、訴額１４０万円まで

■訴額とは、

　例えば、アパート10戸で固定資産評価額が2000万円の場合
　1戸あたり概ね200万円、それを2分の１にして100万円

　この場合、訴額140万円以内にて、一応、簡易裁判所で　明け渡し訴訟ができる目安は立ちます。正式には、家賃滞納額、駐車場滞納額、駐車場明け渡しによる土地評価分と更に加算となるでしょうが、最終は裁判所に行って相談すれば丁寧に教えてくれます

■書式

　簡易裁判所に行けば、明け渡し請求の訴えについて詳しい用紙をくれますので、それを参考に書いていけば　いいわけです。　ちなみに、家賃滞納での明け渡し訴訟を行う場合　家賃滞納額が保証金額（敷金）を上回っていることも重要です。

家賃滞納回収

家賃滞納者には、本当に困ったものです。

・入居した次の月から意図的に払う気がない人
・金銭にルーズでいつも遅れがちな人
・交通事故、病気などで、収入が途絶えた人
・自営業の不振により、支払えなくなった人

比較的安価で滞納保障をする会社もあります。入居者負担でありますが、家主、管理会社共々、安心かもしれません。しかし、そういったシステムを通さず入居した人が滞納を始めると大変です。

不動産屋、管理会社、担当者の経験にもよりますが、全てを回収して明渡までもっていってくれる訳ではありません。意図的に支払う気がない入居者は、設備の不備、近隣入居者への苦情クレームなど何かと、いいつけてきます。最終手段は、明渡訴訟となるわけですが、弁護士費用も３０万円～５０万円は必要となります。では、どうするか・・

家主様自らが提訴すればいいかもしれません。訴額１４０万円までなら簡易裁判所で訴訟が可能です。専用の複写用紙に必要事項を記載して、提訴するわけです。
 
地裁（訴額１４０万超）となると少しは面倒でしょうが、管理会社などは、以前に明渡訴訟を行った時の訴状など控えをもっているかと思います。それを参考に訴状を作成してみるのもいいかもしれません。