収益物件を評価する場合、
立地、配置、間取り、築年数、土地面積、設備等々
最終は、収益性が一番重要でしょう。
新築時には殆ど物件競争力に差がなかった物件でも、
期間の経過とともに、競争力が加速度的に低下していく物件と、
そこまでは低下していない物件があります。
どこが違うかと言えば、
まず、一番の要素は管理会社の質ではないかと思えます。
次の要素は、
オーナー様のアパート経営に対する考え方でしょうかね。
管理会社としては、管理費と退去修繕フィーを頂いておけば、
入居が決まらなくても、たいして腹が痛むわけでもない。
時々、売上の為にリフォームを提案しておけばいい。
賃貸会社も、築年数が浅く、決まり易い物件を決めればいい
決まりにくく、手数料も少ない物件に力を注ぐ必要がないわけです。
オーナー様も様々で、入居が付かないのは、
管理会社、賃貸会社の力不足だと、
しかも、家賃は、下げることもなく、
相場に比して高い状況でありながら・・・
さらに、管理会社は、
うるさいオーナー様に手を焼いて、
入居審査を甘くする。
オーナ様は、賃料が入ればいいだけで、
収支の為、費用は捻出したくない
建物の管理状況は悪くなり、入居者層も悪くなる。
特に、オーナー様が遠方で、相続のあっただろう物件など、
管理状況がどんでもないものもあります。
いずれにしても、管理の質がよくない物件は、
購入しても後々多大な費用と、わずかな収入しか残らず、
満室時想定利回りなど絵に書いた餅になるわけです。
価格、賃料数値だけでは測れない、
収益物件の評価・・・そこが実はおもしろいところです。